特定建築物定期調査の外壁調査｜手の届く範囲の打診と概ね10年ごとの全面打診 名古屋で看板制作・施工ならミライベクトル
スタッフブログ
- 名古屋で看板製作・施工ならミライベクトル
- スタッフブログ
- 特定建築物定期調査の外壁調査｜手の届く範囲の打診と概ね10年ごとの全面打診
特定建築物定期調査の外壁調査｜手の届く範囲の打診と概ね10年ごとの全面打診
2026.09.28
「12条点検」と呼ばれる定期調査の位置づけ
ビルの管理に関わっていると「12条点検」という言い方を耳にします。これは建築基準法第12条にもとづく、特定建築物等の定期調査と報告のことです。建物の所有者または管理者が、資格を持つ者に調査させ、その結果を特定行政庁に報告する仕組みで、外壁の調査はその一部にあたります。
調査を行えるのは、建築基準法第12条により、一級建築士、二級建築士、または建築物調査員資格者証の交付を受けた者とされています。報告先は、建物の所在地を所管する特定行政庁です。
対象となる建物と報告の時期は特定行政庁が指定する
ここが誤解の多い点です。どの用途・規模の建物が対象になるか、報告の時期をどう定めるかは、特定行政庁ごとに指定が異なります。全国一律の一覧があるわけではありません。
したがって、自社の建物が対象かどうかは、所在地の特定行政庁が公表している指定内容で確認してください。同じような用途と規模の建物でも、所在地が違えば扱いが変わることがあります。ここを他社の事例で判断すると、報告の漏れにつながります。
外壁調査に求められる二段構えの打診
外壁のうち、タイル貼り、石貼り、モルタル塗りといった外装仕上げ材の調査方法は、平成20年国土交通省告示第282号に定められています。内容は大きく二段構えです。
一つは、概ね6か月から3年以内に一度、手の届く範囲を打診等により調査すること。もう一つは、概ね10年に一度、落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分について、全面的な打診等を行うことです。前者を毎回の調査、後者を節目の調査と捉えると整理しやすくなります。
「手の届く範囲」と「全面打診等」は準備の規模が違う
手の届く範囲の打診は、地上やバルコニー、開口部など、調査する者が安全に届く範囲を対象とします。壁面の全体を確認するものではありません。
これに対して全面打診等は、対象となる部分の壁面全体を確認する必要があるため、壁面へ到達する手段そのものを計画しなければなりません。ここで仮設足場、ゴンドラ、高所作業車、ロープアクセス、無人航空機による赤外線調査といった選択肢が出てきます。同じ「調査」という言葉でも、段取りの規模がまったく異なります。
全面打診等が必要になる年の進め方
節目の年は、見積を取る前に建物条件の整理から始めます。前面道路と敷地の余裕、常設ゴンドラの有無、屋上で支点を取れる位置、営業時間帯、近隣への影響、外装仕上げ材の種類。これらによって、実施できる工法が絞られます。
対象範囲の考え方も確認が必要です。落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分がどこまでを指すかは、建物の形状と周辺の状況によって変わります。調査する側と共通の認識を持ってから見積を比較しないと、範囲の異なる見積を金額だけで並べることになり、判断を誤ります。
調査で要是正と判定されたら
浮きやひび割れが確認された場合、報告書には要是正として記載されます。報告は現状を伝えるものであり、報告すれば終わりという性質のものではありません。落下のおそれがある部分については、応急的な措置を含めて、どう対応するかを検討することになります。
建物の設置または保存に瑕疵があり他人に損害が生じた場合、民法第717条により、工作物の占有者または所有者が責任を問われる可能性があります。調査の記録と、その後にどう対応したかの記録は、建物を管理する側にとって重要な資料になります。
調査と補修をどう手配するか
調査のみを行う会社に依頼した場合、是正が必要になった段階で、改めて補修の施工者を探すことになります。壁面へ到達する手段を二度用意することにもなりますので、調査の段階で補修まで対応できる体制かどうかを確認してください。
一方で、調査の中立性を重視して分離発注する考え方もあります。どちらが正しいということではなく、建物の規模と社内の方針で選ぶ部分です。当社は名古屋市守山区を拠点に、東海3県でロープアクセスによる高所の外壁調査を行っています。ロープ高所作業の特別教育を修了した作業員が施工し、施工実績は100件以上、最高施工高さは約50mです。調査で降下した体制のまま、看板や取付部の是正まで続けられますので、到達手段の検討の段階からご相談ください。
まとめ
特定建築物の定期調査における外壁調査は、平成20年国土交通省告示第282号にもとづき、概ね6か月から3年以内に一度の手の届く範囲の打診と、概ね10年に一度の全面的な打診等という二段構えで求められます。対象となる建築物や報告の時期は所在地の特定行政庁が指定していますので、まずそこを確認してください。そのうえで、節目の全面打診等をどの工法で行うかを、建物条件から検討することになります。
よくある質問
Q1. 自社の建物が定期調査の対象かどうか、どこで分かりますか。
A. 対象となる建築物の用途・規模と報告の時期は、特定行政庁ごとに指定が異なります。所在地の特定行政庁が公表している指定内容でご確認ください。他の自治体の資料をそのまま当てはめると誤ることがあります。
Q2. 外壁の全面打診は何年ごとに必要ですか。
A. 平成20年国土交通省告示第282号では、概ね10年に一度、落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分について全面的な打診等を行うこととされています。あわせて、概ね6か月から3年以内に一度、手の届く範囲の打診等が求められます。
Q3. タイル貼りではない外壁も対象になりますか。
A. 告示が対象としているのはタイル、石貼り、モルタル塗りなどの外装仕上げ材です。仕上げの種類によって調査方法の考え方が変わりますので、報告の実務については調査を行う建築士等にご確認ください。
Q4. 全面打診等は必ず足場を架けて行うのですか。
A. 足場に限りません。ゴンドラ、高所作業車、ロープアクセス、要件を満たす無人航空機による赤外線調査など、複数の方法があります。どれが適するかは、敷地や道路の条件、屋上の状況、外装材の種類によって変わります。
Q5. 調査で要是正となった部分は、すぐ直さなければいけませんか。
A. 落下のおそれの程度によります。緊急性が高い部分は応急措置を含めた対応を検討することになります。判定の内容と対応方針は、調査を行った建築士等と相談のうえ決めてください。
Q6. 調査と補修をまとめて相談できますか。
A. 対応します。当社は看板の設計施工とロープアクセスを一社で持っており、壁面へ到達する手段を二度用意せずに済みます。調査と同じ体制で補修まで続けられる点が利点です。対象範囲と建物条件を現地で確認したうえで、進め方をご提案します。
あわせて読みたい
- 外壁の全面打診調査の方法比較｜足場・ゴンドラ・ロープアクセス・ドローン赤外線 （（ロープNo.19・公開後にリンク））
- ドローン赤外線調査は打診の代わりになるか｜令和4年告示改正が認めた条件 （（ロープNo.20・公開後にリンク））
- 調査で要是正が出たら｜補修まで一社で完結させる流れ （（ロープNo.22・公開後にリンク））
- 看板と建築基準法｜工作物確認申請が必要になる高さ4m超の看板とは
- ロープアクセス（無足場工法）
【監修】株式会社ミライベクトル 取締役社長 大平典男（中小企業診断士／MBA）
株式会社ミライベクトル（名古屋市守山区）。看板・広告業に携わり20年。ロープアクセス工法を看板施工に取り入れた、東海3県で最初の会社です。ロープ高所作業の特別教育を修了した作業員が施工を担当し、これまでの施工実績は100件以上、最高施工高さは約50mです。屋外広告業の登録と建設業許可を受けており、産業廃棄物収集運搬業の許可を愛知県・岐阜県・三重県で保有しています。第三者への賠償、施工対象となる建物への損害、施工した看板そのものの破損をカバーする保険に加入しています。看板の設計・製作・施工と高所作業を自社一貫で対応し、既存の看板の色に合わせるカラーマッチング、短納期のスピードプランにも対応します。（会社案内）